Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması, yapı stokunun yenilenmesini zorunlu kılmaktadır. Bu doğrultuda devreye alınan “Yarısı Bizden” kampanyası, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmayı amaçlayan önemli bir adımdır. Kampanya, mali destekler sunarak mülk sahiplerini teşvik ederken, sürecin hukuki boyutları da büyük önem taşımaktadır. Bu yazıda, kampanyanın hukuki çerçevesi, kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri ile sıkça karşılaşılan hukuki sorunlar ele alınacaktır.
Kentsel Dönüşümün Yasal Dayanağı: 6306 Sayılı Kanun
Kentsel dönüşüm sürecinin ve “Yarısı Bizden” kampanyasının temel yasal dayanağı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun‘dur. Bu kanun, can ve mal güvenliği açısından risk taşıyan yapıların tespitini, tahliyesini ve yeniden inşasını düzenler. Kanunun amacı, olası bir afette yaşanacak kayıpları en aza indirmek için sağlıksız ve güvensiz yapıların, devletin sağlayacağı teşviklerle dönüştürülmesini sağlamaktır. Kampanya, bu kanun kapsamında mülk sahiplerine hibe, kredi ve tahliye desteği gibi önemli mali imkanlar sunmaktadır.
Karar Alma Süreçleri: Salt Çoğunluk Esası
Kentsel dönüşümde en kritik aşamalardan biri, apartman veya sitedeki mülk sahiplerinin karar alma sürecidir. 6306 sayılı Kanun’da yapılan son değişikliklerle, bir yapının yeniden inşası için karar alınırken aranan en az üçte iki (2/3) çoğunluk kuralı, “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” (%50+1) olarak güncellenmiştir. Bu değişiklik, karar alma süreçlerini hızlandırarak dönüşümün önünü açmayı hedeflemektedir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kararların, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki oybirliği gibi daha katı kurallardan ayrılarak, kanunun kendi belirlediği özel çoğunlukla alınabileceğini kabul etmektedir.
Karara Katılmayan Mülk Sahiplerinin Durumu
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan mülk sahiplerinin durumu, kanunda açıkça düzenlenmiştir. Karara katılmayan paydaşlara, alınan karar ve teklif noter aracılığıyla veya ilgili yönetmelikte belirtilen usullerle bildirilir. Kendilerine tanınan 15 günlük süre içinde kararı imzalamayan veya kabul etmeyen mülk sahibinin hissesi, öncelikle karara katılan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Eğer paydaşlar arasında alıcı çıkmazsa, hisseler Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya TOKİ gibi kurumlar tarafından kamulaştırılabilir veya üçüncü kişilere satılabilir. Bu süreç, mülkiyet hakkına bir müdahale gibi görünse de, Anayasa Mahkemesi’nin çeşitli kararlarında da vurgulandığı üzere, kamu yararı ve can güvenliğinin üstünlüğü ilkesi gereği meşru kabul edilmektedir.
“Yarısı Bizden” Kampanyasının Sunduğu Destekler ve Hukuki Boyutu
“Yarısı Bizden” kampanyası, riskli yapısını dönüştürmek isteyen hak sahiplerine önemli mali avantajlar sunar. Bu destekler temel olarak üç kalemden oluşur:
- Hibe Desteği: Devlet tarafından karşılıksız olarak verilen nakdi yardımdır.
- Kredi Desteği: Uygun faiz oranları ve uzun vadelerle sunulan inşaat kredisidir.
- Tahliye ve Kira Desteği: İnşaat süresince mülk sahiplerine ve kiracılara verilen taşınma ve geçici barınma yardımıdır.
Bu desteklerden yararlanmanın hukuki ön şartı, yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında “riskli yapı” olarak tescil edilmesidir. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, hak sahipleri çoğunluk kararı ile bir yüklenici firma ile anlaşarak ve gerekli projeleri hazırlatarak süreci başlatabilirler. Bakanlık tarafından sağlanan hibe ve krediler, inşaatın ilerleme seviyesine göre (subasman, taşıyıcı sistemin bitimi vb.) aşamalı olarak yüklenici firmanın hesabına aktarılır. Kredi geri ödemeleri ise genellikle inşaat bittikten ve hak sahipleri konutlarına yerleştikten sonra, faizsiz bir dönemle başlayacak şekilde yapılandırılmıştır.
Sonuç olarak, “Yarısı Bizden” kampanyası, kentsel dönüşümü hem mali hem de hukuki mekanizmalarla destekleyen kapsamlı bir projedir. Ancak sürecin karmaşıklığı, mülk sahiplerinin hak kaybı yaşamamaları için bir sağlık hukuku avukatından profesyonel destek almalarını önemli kılmaktadır. Karar alma süreçleri, müteahhit ile yapılacak sözleşmeler ve kamunun sunduğu desteklerden yararlanma prosedürleri, dikkatle yönetilmesi gereken hukuki aşamalardır.
Anahtar Kelime : sağlık hukuku
