Türkiye, stratejik konumu ve dinamik ekonomisiyle yabancı yatırımcılar için önemli bir merkezdir. Bu yatırımcıların faaliyetleri arasında sıkça yer alan konulardan biri de taşınmaz mülkiyeti edinimidir. Ancak yabancı şirketlerin Türkiye’de gayrimenkul sahibi olmaları, belirli hukuki düzenlemelere ve şartlara tabidir. Bu süreç, hem yatırımcının haklarını korumak hem de kamu düzenini ve ulusal menfaatleri gözetmek amacıyla kanunlarla net bir çerçeveye oturtulmuştur.
Yabancı Şirket Türlerine Göre Taşınmaz Edinimi
Türk hukuk sistemi, yabancı şirketlerin taşınmaz edinimini iki temel kategori altında ele almaktadır. Bu ayrım, şirketin nerede ve hangi yasalara göre kurulduğuna dayanmaktadır ve uygulanacak prosedürleri doğrudan etkilemektedir.
1. Yurt Dışında Kurulmuş Yabancı Ticaret Şirketleri
Kendi ülkelerinin yasalarına göre kurulmuş olan yabancı ticaret şirketlerinin Türkiye’de doğrudan taşınmaz mülkiyeti edinmesi genel kural olarak mümkün değildir. Ancak bu kuralın istisnaları mevcuttur. Bu tür şirketler, yalnızca özel kanunlarda yer alan özel hükümler çerçevesinde mülk edinebilirler. Örneğin, Turizmi Teşvik Kanunu, Petrol Kanunu veya Endüstri Bölgeleri Kanunu gibi özel düzenlemeler, kendi alanlarıyla sınırlı olmak kaydıyla bu şirketlere taşınmaz edinme imkânı tanıyabilmektedir. Bu kanunlar dışındaki yabancı vakıf, dernek gibi tüzel kişiliklerin ise taşınmaz edinmesi mümkün değildir.
2. Türkiye’de Kurulmuş Yabancı Sermayeli Şirketler
Uygulamada en sık karşılaşılan durum, yabancı yatırımcıların Türkiye’de Türk Ticaret Kanunu’na göre kurdukları veya mevcut bir Türk şirketine ortak oldukları yapıdır. Bu şirketler, hukuken “Türk şirketi” olarak kabul edilmekle birlikte, sermaye yapılarındaki yabancı payı nedeniyle özel bir statüye sahiptirler. 2644 sayılı Tapu Kanunu, bu konudaki temel düzenlemeyi içermektedir.
Kanuna göre, yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişilerin ya da uluslararası kuruluşların;
- Bir Türk şirketinin sermayesinin %50 veya daha fazlasına sahip olmaları,
- Veya şirketin yönetim kurulu gibi yönetim organlarındaki yönetici çoğunluğunu atama veya görevden alma yetkisine sahip olmaları,
durumunda bu şirket “yabancı sermayeli şirket” olarak nitelendirilir ve taşınmaz ediniminde özel prosedürlere tabi olur.
Taşınmaz Edinme Şartları ve Süreç
Yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de mülk edinmeleri, yerli şirketlere kıyasla daha detaylı bir süreci gerektirir. Bu sürecin temel amacı, şirketin faaliyet alanı ile edinmek istediği taşınmaz arasında bir bağ kurmaktır.
Ana Sözleşme ve Faaliyet Konusu Uyumu
En temel şart, edinilecek taşınmazın, şirketin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını gerçekleştirmek amacıyla kullanılması zorunluluğudur. Örneğin, üretim faaliyeti gösteren bir şirketin fabrika binası veya depo alması bu amaca uygunken, faaliyet konusuyla ilgisiz bir alanda yatırım amaçlı arsa alması mümkün olmayabilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da bu “amaçla bağlılık” ilkesini vurgulamaktadır.
İzin ve Başvuru Prosedürü
Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamına giren yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi için öncelikle taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğe (İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü) başvurmaları gerekmektedir. Valilik, talebi çeşitli açılardan değerlendirir:
- Stratejik Konum: Edinilmek istenen taşınmazın askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri veya diğer stratejik alanlar içinde olup olmadığı Genelkurmay Başkanlığı veya yetkili komutanlıklara sorularak incelenir. Bu bölgelerde mülk edinimi, kural olarak mümkün değildir veya özel izne tabidir.
- Amaç Uygunluğu: Şirketin ana sözleşmesi ve faaliyet alanı ile taşınmaz edinme amacı arasındaki uyum kontrol edilir.
Valilik tarafından yapılan inceleme sonucunda talebin uygun görülmesi halinde, şirkete ve ilgili tapu müdürlüğüne tescil işleminin yapılması için yazı gönderilir.
Amaç Dışı Kullanım ve Tasfiye
Şirketin, edindiği taşınmazı ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet amacı dışında kullandığının ilgili bakanlıklarca tespit edilmesi halinde, şirkete mülkü tasfiye etmesi için bir süre verilir. Bu süre içinde taşınmaz elden çıkarılmazsa, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından tasfiye edilerek bedeli hak sahibine ödenir. Bu düzenleme, spekülatif amaçlı taşınmaz ediniminin önüne geçmeyi hedefler.
%50 Oranının Altındaki Yabancı Sermayeli Şirketler
Yabancı yatırımcıların ortaklık oranının %50’nin altında kaldığı ve yönetimde belirleyici bir çoğunluğa sahip olmadıkları şirketler, Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamı dışında kabul edilir. Bu şirketler, herhangi bir özel izne veya prosedüre tabi olmaksızın, yerli sermayeli Türk şirketleriyle tamamen aynı hak ve koşullarda taşınmaz edinebilirler.
“`
Anahtar Kelime : sağlıkhukuku
