Site ve apartman gibi toplu yaşam alanlarında, ortak alanların bakımı, onarımı, temizliği ve personel giderleri gibi masrafların karşılanması için kat maliklerinden düzenli olarak toplanan ücrete aidat (ortak gider payı) denir. Aidatların düzenli ve zamanında ödenmesi, bu yaşam alanlarındaki hizmetlerin aksamadan yürütülmesi için hayati öneme sahiptir. Ancak ne yazık ki aidat borcunu zamanında ödemeyen veya hiç ödemeyen kat malikleri ile sıkça karşılaşılmaktadır. Bu durum, diğer sakinlerin mağduriyetine ve yönetimin finansal zorluklar yaşamasına neden olabilmektedir. Bu yazıda, aidat borcunu ödemeyen bir kat malikine karşı başlatılabilecek icra takibi süreci, hukuki dayanakları ve önemli noktalar ele alınacaktır.
Aidat Ödeme Yükümlülüğünün Hukuki Dayanağı
Apartman ve site sakinlerinin aidat ödeme yükümlülüğü, temel olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan (KMK) kaynaklanmaktadır. Kanun’un 20. maddesi, kat maliklerinin her birinin, anagayrimenkulün ortak giderlerine katılmakla yükümlü olduğunu açıkça belirtir. Bu yükümlülükten kaçınmak mümkün değildir; kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek veya kendi bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlardan faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek aidat ödemekten kaçınamazlar.
Kat maliklerinin ortak giderlere ne oranda katılacağı genellikle yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararlarında belirlenir. Kanuna göre, aksi kararlaştırılmadıkça kat malikleri; kapıcı, bahçıvan gibi görevli giderlerine eşit olarak, diğer tüm ortak alanların bakım, onarım ve sigorta gibi giderlerine ise arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür.
Kiracının ve Yeni Maliklerin Sorumluluğu
Aidat borcundan birincil derecede sorumlu olan kişi kat malikidir (ev sahibi). Kiracının sorumluluğu ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre kiracılar, oturdukları bağımsız bölüme ait aidat borcundan ve gecikme tazminatından kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu aylık kira bedeli ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da vurgulandığı üzere, yönetim tarafından bir takip başlatılması gerektiğinde, asıl muhatap her zaman kat malikidir. Evini yeni satın alan bir kişi ise, önceki malikin aidat borçlarından sorumlu değildir; sorumluluğu, mülkiyeti devraldığı tarihten itibaren başlar.
Aidat Borcu İçin İcra Takibi Süreci
Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı, apartman veya site yönetimi yasal yollara başvurarak alacağını tahsil etme hakkına sahiptir. Bu süreç, genellikle ilamsız icra takibi yoluyla hızlı bir şekilde yürütülür.
- İhtarname (İsteğe Bağlı): Yasal bir zorunluluk olmamakla birlikte, icra takibi öncesinde borçluya noter aracılığıyla bir ihtarname gönderilerek borcunu ödemesi için bir süre tanınması, iyi niyetli bir adımdır ve ileride delil olarak kullanılabilir.
- İlamsız İcra Takibinin Başlatılması: Yönetici veya kat maliklerinden herhangi biri, yetkili icra dairesine başvurarak borçlu aleyhine ilamsız icra takibi başlatabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesi uyarınca, kesinleşmiş işletme projeleri veya kat malikleri kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinde belirtilen belgelerden sayılır. Bu, yönetimin elini güçlendiren ve mahkeme kararı olmaksızın doğrudan takip başlatabilmesini sağlayan önemli bir ayrıcalıktır.
- Ödeme Emri ve İtiraz Süresi: İcra dairesi tarafından borçluya bir ödeme emri gönderilir. Borçlunun bu ödeme emrine, tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde itiraz etme hakkı vardır.
- İtiraz Edilmemesi Durumu: Borçlu 7 gün içinde itiraz etmezse, icra takibi kesinleşir. Bu aşamadan sonra alacaklı yönetim, borçlunun maaşına, banka hesaplarına veya taşınır/taşınmaz mallarına haciz konulmasını talep edebilir.
- İtiraz Edilmesi Durumu: Borçlunun süresi içinde borca itiraz etmesi halinde takip durur. Bu durumda yönetimin, takibin devamını sağlayabilmek için itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “itirazın iptali” davası açması gerekir. Mahkeme, yönetimi haklı bulursa itirazın iptaline ve takibin devamına karar verir.
Gecikme Tazminatı ve Ek Masraflar
Aidat borcunu zamanında ödemeyen kat maliki, anapara borcunun yanı sıra bazı ek yükümlülüklerle de karşı karşıya kalır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereğince, ödemede gecikilen günler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı uygulanır. Ayrıca, icra takibi başlatılması durumunda borçlu, icra masrafları, avukatlık ücreti ve diğer yargılama giderlerini de ödemek zorunda kalabilir.
Sonuç
Site ve apartmanlarda ortak yaşamın sürdürülebilirliği için aidatların düzenli ödenmesi bir yükümlülüktür. Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat alacaklarının tahsili konusunda yönetimlere önemli ve hızlı bir hukuki imkan tanımıştır. Aidat borcunu ödemeyenler, anapara borcuna ek olarak gecikme tazminatı ve yüksek takip masraflarıyla karşılaşabilirler. Bu nedenle, borçların zamanında ödenmesi hem yasal sorunların önüne geçmek hem de toplu yaşam alanlarındaki huzuru korumak adına en doğru yaklaşımdır. Herhangi bir uyuşmazlık durumunda hem yönetimin hem de borçlu kat malikinin bir hukuk profesyonelinden destek alması, sürecin doğru yönetilmesi açısından faydalı olacaktır.
Anahtar Kelime : sağlık hukuku
