Gayrimenkul alım satım veya kiralama süreçlerinde profesyonel destek sunan emlakçıların, verdikleri hizmet karşılığında hak ettikleri komisyon ücretinin ne zaman ve hangi koşullarda ödenmesi gerektiği, hem mülk sahipleri hem de alıcı/kiracılar için önemli bir konudur. Bu süreç, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile net bir çerçeveye oturtulmuştur. Tarafların hak kaybı yaşamaması adına bu yasal düzenlemelerin bilinmesi büyük önem taşımaktadır.
Emlakçı Komisyonu (Hizmet Bedeli) Nedir?
Emlakçı komisyonu, hukuki adıyla “simsarlık ücreti”, bir emlakçının (simsarın) alıcı ile satıcıyı veya kiracı ile kiralayanı bir araya getirerek, aralarında bir satış ya da kira sözleşmesi kurulmasına aracılık etmesi karşılığında hak kazandığı hizmet bedelidir. Bu hizmet; mülkün pazarlanması, tanıtımı, alıcı veya kiracı bulunması, pazarlık sürecinin yönetilmesi ve sözleşmelerin hazırlanması gibi birçok aşamayı kapsar.
Komisyon Ödemesi Ne Zaman Hak Edilir?
Emlakçının komisyon ücretine ne zaman hak kazanacağı konusu, en sık merak edilen hususların başında gelir. Yasal düzenlemelere ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre emlakçının bu ücrete hak kazanabilmesi için aracılık faaliyetinin başarıyla sonuçlanması, yani taraflar arasında nihai sözleşmenin kurulmuş olması gerekir.
- Satış İşlemlerinde: Emlakçı, komisyonuna taşınmazın satışına ilişkin resmi sözleşmenin tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte hak kazanır. Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi tek başına yeterli değildir; tapuda devir işleminin tamamlanması esastır.
- Kiralama İşlemlerinde: Kiralamalarda ise, kiracı ile ev sahibi arasında yazılı kira sözleşmesinin imzalandığı anda emlakçı komisyon ücretine hak kazanmış olur.
Uygulamada ödeme genellikle tapu devri veya kira sözleşmesinin imzalandığı gün yapılsa da, emlakçının ücrete hak kazanma anı bu yasal anlardır. Taraflar, yazılı bir sözleşme ile farklı bir ödeme zamanı kararlaştırabilirler.
Sözleşmenin Yazılı Olması Şartı
Emlakçının komisyon talep edebilmesinin en temel şartlarından biri, taraflar arasında yazılı bir “emlak komisyon sözleşmesi” (taşınmaz simsarlığı sözleşmesi) yapılmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesi uyarınca, taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmeleri yazılı olarak yapılmadıkça geçersiz sayılır. Yargıtay kararları da bu şekil şartının bir geçerlilik şartı olduğunu ve yazılı bir sözleşme olmaksızın komisyon talep edilemeyeceğini istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır.
Yasal Komisyon Sınırları Ne Kadar?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, emlakçıların alabileceği komisyon oranlarına yasal bir üst sınır getirmiştir. Bu oranlar, fahiş bedellerin önüne geçerek hem alıcıyı hem de satıcıyı korumayı amaçlar.
- Satış İşlemlerinde: Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, satış bedelinin Katma Değer Vergisi (KDV) hariç yüzde dördünü geçemez. Bu oran, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, alıcı ve satıcı arasında eşit olarak, yani %2 + KDV alıcıdan ve %2 + KDV satıcıdan olacak şekilde paylaştırılır. Taraflar, anlaşarak bu oranın tamamının tek bir tarafça ödenmesini de kararlaştırabilirler.
- Kiralama İşlemlerinde: Kiralama işlemlerinde ise emlakçının alabileceği hizmet bedeli, KDV hariç en fazla bir aylık kira bedelidir. Bu bedelin kim tarafından ödeneceği konusunda yasal bir zorunluluk olmamakla birlikte, genel uygulama kiracının ödemesi yönündedir. Ancak taraflar aksini kararlaştırabilirler.
Unutulmamalıdır ki, 7 Temmuz 2023 tarihli Resmi Gazete kararıyla emlakçı komisyonlarındaki KDV oranı %20’ye yükseltilmiştir.
Tarafların Vazgeçmesi Durumunda Ne Olur?
Emlakçının tüm görevlerini yerine getirip alıcı ve satıcıyı anlaştırmasına rağmen, taraflardan birinin haklı bir sebep olmaksızın satıştan veya kiralamadan vazgeçmesi durumu, uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorundur. Bu gibi durumlar için emlak komisyon sözleşmelerine genellikle “cayma durumunda cezai şart” maddesi eklenir. Yargıtay, emlakçının üzerine düşen edimleri yerine getirdiği halde taraflardan birinin haksız yere cayması durumunda, sözleşmede kararlaştırılan komisyon ve cezai şartın talep edilebileceğini kabul etmektedir. Ancak bu durumun geçerli olabilmesi için sözleşmenin yazılı olması ve cayma koşullarının açıkça belirtilmiş olması kritik öneme sahiptir.
Anahtar Kelime : saglik hukuku
