Kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişki, karşılıklı hak ve yükümlülüklere dayanan hassas bir dengedir. Bu denge, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile korunmaktadır. Kanun, ev sahibine belirli ve sınırlı durumlarda kiracıyı evden çıkarma hakkı tanımıştır. Bu yazıda, bir ev sahibinin hangi yasal şartlar altında kiracısını tahliye edebileceğini, hem kiracılar hem de ev sahipleri için anlaşılır bir dille ele alacağız.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
Kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi, tahliye için en temel gerekçeleri oluşturur. Bu sebepler kanunda açıkça belirtilmiştir.
1. Yazılı Tahliye Taahhüdü
Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir taahhüt verdiyse ve bu tarihte evi boşaltmazsa, ev sahibi bu taahhüde dayanarak tahliye talep edebilir. Ancak bu taahhüdün geçerli sayılması için bazı önemli şartlar bulunmaktadır:
- Yazılı Olmalıdır: Sözlü taahhütler hukuken geçersizdir.
- Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmelidir: Kira sözleşmesiyle aynı anda veya öncesinde imzalanan tahliye taahhütleri, kiracının serbest iradesiyle verilmediği kabul edildiğinden geçersizdir.
- Belirli Bir Tarih İçermelidir: Tahliye tarihi net ve açık bir şekilde belirtilmiş olmalıdır.
Ev sahibi, taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır.
2. Kiranın Ödenmemesi veya Geç Ödenmesi (İki Haklı İhtar)
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, ev sahibine tahliye hakkı veren en önemli sebeplerden biridir. Eğer bir kiracı, bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için iki defa haklı olarak yazılı ihtara sebep olursa, ev sahibi kira yılının sonunda tahliye davası açabilir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının şartları şunlardır:
- İhtarlar, bir kira yılı içinde, farklı aylara ait ödenmemiş kiralar için yapılmalıdır.
- İhtarların yazılı olması (genellikle noter aracılığıyla) zorunludur.
- Ev sahibi, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmalıdır.
Tahliye talepli icra takibi başlatılması da Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre haklı ihtar olarak kabul edilmektedir.
3. Kiracının veya Eşinin Aynı Belediye Sınırları İçinde Konutunun Olması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve ev sahibi bu durumu kira sözleşmesi yapılırken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu durum, kiracının barınma ihtiyacının başka bir yolla karşılanabilir olması esasına dayanır.
Ev Sahibinden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
Bazı durumlarda ev sahibinin veya kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyaçları, tahliye için geçerli bir sebep oluşturabilir.
1. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye
Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-babası, büyükanne-büyükbabası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı ortaya çıkarsa, tahliye davası açılabilir. Ancak bu ihtiyacın; gerçek, samimi ve zorunlu olması Yargıtay tarafından aranan en temel kriterdir. Belirli süreli sözleşmelerde kira döneminin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise yasal fesih sürelerine uyarak, belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
2. Yeni Malikin İhtiyacı
Kiralanan mülk satıldığında, yeni malik de aynı şekilde kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebilir. Bunun için mülkü satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmeli ve altı ay sonra tahliye davası açmalıdır. Dilerse, sözleşme süresinin bitimini bekleyerek de bu hakkını kullanabilir.
3. Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat
Kiralanan mülkün yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı bir onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu çalışmalar sırasında mülkün kullanımı imkânsız hale gelecekse, ev sahibi tahliye davası açabilir. Bu durumda da kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir.
Sözleşmeye Aykırılık ve Diğer Durumlar
Kiracının mülkü özensiz kullanması, komşulara saygısızlık göstermesi gibi kira sözleşmesine aykırı davranışları da tahliye sebebi olabilir. Ayrıca, kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli bir sebebin varlığı halinde de taraflar sözleşmeyi feshedebilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında, bu tür durumların somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmaktadır.
Anahtar Kelime : sağlıkhukuku
