Apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında en sık karşılaşılan hukuki sorunların başında ortak kullanım alanlarının kullanımı gelmektedir. Özellikle çatı katı ve bahçe gibi alanların kullanımı, kat malikleri arasında çeşitli anlaşmazlıklara neden olabilmektedir. Bu yazıda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve yerleşik Yargıtay içtihatları çerçevesinde çatı katı ve bahçe kullanımının hukuki boyutlarını ele alacağız.
Ortak Alan Kavramı ve Hukuki Dayanağı
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler “ortak alan” olarak tanımlanır. Kanun, hangi alanların her durumda ortak alan sayılacağını açıkça belirtmiştir. Bunlar arasında temeller, ana duvarlar, çatılar, bacalar, genel dam terasları, avlular ve genel giriş kapıları gibi yerler bulunmaktadır. Kat malikleri, bu ortak yerlere arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve bu alanları kullanma hakkına sahiptirler. Bu kullanım hakkının ölçüsü, yönetim planında aksine bir sözleşme olmadıkça her kat malikinin arsa payı ile orantılıdır.
Yönetim Planının Rolü
Apartman veya sitenin anayasası niteliğinde olan yönetim planı, ortak alanların kullanım şeklini ve kurallarını belirlemede kritik bir rol oynar. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca yönetim planı, tüm kat maliklerini ve onların haleflerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Dolayısıyla, çatı veya bahçenin özel bir kullanıma tahsis edilip edilmediği, öncelikle yönetim planı incelenerek tespit edilmelidir.
Çatı Katı Kullanım Hakkının Sınırları
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca çatılar, bacalar ve genel dam terasları her zaman ortak alan sayılır. Bu kuralın bir sonucu olarak, çatıdan faydalanma hakkı kural olarak tüm kat maliklerine aittir. Ancak bazı durumlarda, yönetim planı veya tüm kat maliklerinin oybirliği ile aldığı bir kararla çatı katı veya terasın bir veya birkaç bağımsız bölüme özgülenmesi (tahsis edilmesi) mümkündür.
- Özel Kullanım Hakkı: Yönetim planında veya mimari projede çatı arasının bir bağımsız bölüme eklenti olarak gösterilmesi veya kullanım hakkının o bölüme özgülenmesi halinde, kullanım hakkı sadece o kat malikine ait olur. Bu durumda, çatıya ilişkin bakım ve onarım masrafları da kural olarak bu özel kullanım hakkına sahip olan kat malikine aittir.
- Ortak Kullanım: Eğer yönetim planında özel bir tahsis yoksa, çatı tüm kat maliklerinin ortak kullanımına açıktır. Hiçbir kat maliki, diğerlerinin kullanımını engelleyecek şekilde çatıyı işgal edemez veya burada kalıcı değişiklikler yapamaz. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, ortak alan olan çatıya proje değişikliği gerektirecek nitelikte inşaat (örneğin kapalı bir mekan eklenmesi) yapılması, tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla mümkündür.
- Masraflara Katılma: Ortak kullanımdaki çatının bakım, onarım ve izolasyon gibi zorunlu masrafları, tüm kat malikleri tarafından arsa payları oranında karşılanmak zorundadır. Yargıtay, çatı akması gibi durumlarda oluşan zararlardan ve onarım masraflarından tüm kat maliklerinin müştereken sorumlu olduğuna hükmetmektedir.
Bahçe Kullanımında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tıpkı çatı gibi, binaların bahçeleri de kural olarak ortak alan niteliğindedir ve tüm kat maliklerinin kullanımına açıktır. Bahçe katında oturmak, tek başına bahçenin tamamını özel olarak kullanma hakkı vermez.
Kullanım Kuralları ve Tahsis
Kat malikleri, yönetim planında aksine bir hüküm veya oybirliğiyle alınmış bir karar olmadıkça, bahçeden arsa payları oranında faydalanma hakkına sahiptir. Bir kat malikinin bahçenin belirli bir bölümünü kapatarak kendi özel kullanımına alması, diğer kat maliklerinin rızası olmadan hukuken mümkün değildir. Yargıtay kararları da bu yönde istikrar kazanmıştır; ortak alan olan bahçeye diğer maliklerin kullanımını engelleyecek şekilde müdahalede bulunulamayacağı vurgulanmaktadır.
- Yönetim Planı ile Tahsis: Yönetim planında, bahçenin veya belirli bir kısmının zemin kattaki dairelere veya dükkanlara tahsis edildiği yönünde bir madde bulunabilir. Bu durumda, kullanım hakkı ilgili bağımsız bölüm malikine ait olur.
- Fiili Kullanım Durumu: Uzun yıllardır devam eden ve diğer kat maliklerince ses çıkarılmayan fiili kullanım durumları, tek başına hukuki bir hak bahşetmez. Diğer kat malikleri, her zaman ortak alana yapılan müdahalenin sonlandırılmasını talep edebilir.
- Bahçe Bakım Giderleri: Bahçenin bakımı, peyzaj düzenlemesi, sulama gibi ortak giderler, yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa tüm kat malikleri tarafından arsa payları oranında karşılanmalıdır.
Sonuç olarak, gerek çatı katı gerekse bahçe kullanımında temel belirleyici belge yönetim planıdır. Anlaşmazlıkların çözümünde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve Yargıtay’ın emsal kararları yol gösterici olmaktadır. Kat maliklerinin, ortak yaşamın gerektirdiği karşılıklı anlayış ve iyi niyet kuralları çerçevesinde hareket ederek, yasal hak ve yükümlülüklerini bilmeleri, olası uyuşmazlıkları en aza indirecektir.
Anahtar Kelime : sağlık hukuku
